Las expensas en el AMBA subieron mucho menos que la inflación, durante el primer trimestre de 2026

De enero a marzo de 2026, las expensas de los edificios porteños apenas aumentaron un promedio de 0,34 %, mientras que, en jurisdicción bonaerense, alcanzaron 1,46 %, según difundió Octavo Piso.

La misma plataforma de gestión de edificios y barrios cerrados señaló que en estos últimos las expensas subieron 2,69 %, durante el último trimestre.  

Los números mencionados quedaron muy relegados respecto del IPC, que experimentó en ese período una suba de 9,4 %. 

En base al análisis de más de 200.000 usuarios propios de Octavo Piso, las expensas promedio de edificios en CABA pasaron de $244.287,77 en enero a $245.121,80 en marzo (0,34 % más). Al analizar los edificios de la provincia de Buenos Aires, los montos promedio de expensas escalaron de $193.875,07 a $196.701,85 de enero a marzo, equivalente a un incremento de 1,46 %. 

En cuanto a los barrios cerrados bonaerenses, una expensa promedio de $633.982,16 en enero trepó a $651.052,74 en marzo, lo que implica un aumento algo mayor a los anteriores, equivalente a 2,69 %. 

En términos generales, la suba promedio de expensas en este primer trimestre se ubicó en torno a 2 %, muy por debajo de los niveles observados en 2025, cuando las expensas habían registrado incrementos de 5 % a 8 % en consorcios de CABA. 

"Esta desaceleración responde, en parte, a un inicio de año con menor presión sobre los principales componentes del gasto, como los salarios, los servicios públicos y los costos de mantenimiento", aseveró Diego Espada, uno de los fundadores de Octavo Piso. 

"Sin embargo, este comportamiento más estable podría no sostenerse en los próximos meses. Hacia el segundo trimestre, se espera una reactivación de los ajustes, impulsada principalmente por actualizaciones salariales del personal de edificios, posibles incrementos en servicios públicos y la recomposición de costos operativos", concluyó Espada.

Barrios cerrados: app de Octavo Piso genera multas automáticas por velocidad y perros sin correa

Octavo Piso -una de las primeras plataformas en línea que permite gestionar la administración de edificios y barrios cerrados- integra sensores, cámaras y otras innovaciones para registrar faltas a las reglas de convivencia y generar, en algunos casos, las multas de manera automática. 

A través de chequeo propio o de la gestión de terceros, la plataforma maneja el ingreso de proveedores, la documentación, el uso de amenities, el acceso a obras, si hay mascotas sin correa o invitados que exceden la cantidad permitida, entre otras múltiples tipos de infracciones. 

Cada infracción registrada por el sistema, ya sea por sensores o manualmente, se vincula con una unidad funcional y se refleja como un ítem adicional en la liquidación de expensas. 

El administrador puede notificar de forma automática al propietario o inquilino, configurar distintos valores según la gravedad o recurrencia de la falta, registrar reincidencias y contar con reportes históricos por unidad. Esto mejora la transparencia, el cumplimiento de normas internas y la equidad en la gestión. También es posible configurar faltas específicas para estas situaciones, por ejemplo, "mascota sin correa" o "paseo en zona prohibida".

Otros casos pueden ser caballos sin empadronar o similares en algunos countries (personalizando el sistema en cada caso). Para lograr esta exhaustiva fiscalización, Octavo Piso se integra con sistemas de radares, cámaras y plataformas de control de acceso.

En particular, los radares de velocidad son una de las integraciones más desarrolladas: gracias a las alianzas con otras empresas de tecnología, permiten cargar de modo automático las infracciones detectadas por exceso de velocidad dentro del barrio. Además, posibilita el control de acceso para invitados y proveedores. 

Estos dispositivos suben las imágenes y datos, identifican si un vehículo pertenece a un propietario, invitado o proveedor, y asignan así la infracción a la unidad funcional correspondiente. El control de acceso es otro de los ejes de las nuevas tecnologías aplicadas a la administración de barrios cerrados. 

El módulo de Octavo Piso permite que los propietarios puedan generar invitaciones, a través de la app o web, enviar un QR a invitados o proveedores. 

"En el caso de los residuos, que es otro de los posibles conflictos o contravenciones, no hay sensores dedicados específicamente, pero algunos barrios disponen de cámaras en zonas clave (por ejemplo, donde se tira la basura). Estas cámaras, si son monitoreadas por una guardia, permiten detectar eventos fuera de horario y cargar a mano la infracción en la plataforma", reconoció Nicolás Rossi, uno de los fundadores de Octavo Piso.

Abogada Silvia Bercovsky: "En CABA, el inquilino puede denunciar al administrador de consorcios"

 

"Si bien el inquilino no tiene relación jurídica con el consorcio, de acuerdo con el Código Civil y Comercial argentino, en la ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 lo habilita a denunciar al administrador como si fuera un consumidor que reclama por sus derechos", recordó la doctora Silvia Bercovsky, abogada especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal, durante una charla con El Informatorio. 

"El inquilino y el propietario pueden denunciar al administrador de consorcio por incumplimiento de sus obligaciones, irregularidades en las expensas o en las contrataciones. Los temas figuran en el artículo 15 de la Ley 941, que rige en CABA", subrayó.

La excusa para la charla de la abogada Silvia Bercovsky con El Informatorio fue una medida del gobierno de la ciudad de Buenos Aires que obliga, desde el 1 de abril de 2025, a los administradores de edificios porteños a incorporar el Manual de Buenas Prácticas Consorciales a la liquidación de expensas dirigida a los consorcistas, así como el Reglamento de Propiedad Horizontal respectiva, mediante QR o hipervínculo o link o cualquier otro medio fehaciente, por ejemplo, correo electrónico. 

¿De qué se trata este manual y para qué sirve el reglamento de cada consorcio? ¿Hay que actualizar el reglamento del edificio? Cabe recordar que esta exigencia aplica sólo en CABA, tal cual reiteró Silvia Bercovsky, especialista en Propiedad Horizontal y Auditora Legal. 

En esta charla de la letrada con El Informatorio, vía Zoom, se habló sobre las expensas ordinarias y extraordinarias (cómo se diferencian), las asambleas de consorcios, el papel de los inquilinos y la duración del mandato de las administraciones, entre otros aspectos que forman parte de la vida cotidiana de quienes viven en propiedad horizontal. 

La doctora Silvia Bercovsky brinda capacitaciones gratuitas mensuales a propietarios, en el Shopping Spinetto (CABA).

"Reforma de Ley de Alquileres aumentará precios y retraerá oferta", por Matías Celasco Correa (*)

A partir del proyecto de reforma de la Ley de Alquileres, entender concretamente cuáles podrían llegar a ser los efectos de aplicar más regulaciones, que impacten de forma directa o indirecta a la oferta (propietarios), no conduciría a obtener los beneficios esperados para los inquilinos.

A nuestro entender, el camino es la estimulación de la oferta, logrando colocar en mercado más metros y nuevos desarrollos potenciales. 

Para esquematizar el siguiente artículo, comenzaremos analizando los puntos que traerán impactos negativos explicando hacia el final las ventajas de contar con una indexación en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).

Más allá del inversor y el plazo, cualquier inversión se rige por el riesgo que conlleva, es decir a mayor riesgo mayor rentabilidad esperada. Por lo tanto, cualquier impacto que altere o que aumente la exposición del activo será trasladado a la rentabilidad exigida, en este caso al valor del alquiler. 

Para identificar los posibles riesgos tenemos dos conceptos fundamentales, estabilidad jurídica y luego estabilidad macroeconómica.

Definamos estabilidad jurídica de una manera simple, como la seguridad sobre la viabilidad de las leyes actuales en su aplicación en un futuro imprevisto. El principal problema que acarrea no mantener leyes claras y constantes en el tiempo resulta la inestabilidad sobre los contratos actuales, generando momentos de incertidumbre, en este caso, creando un impacto negativo directo en los propietarios que luego trasladaran ese mayor riesgo al valor del alquiler.

En la actual reforma al proyecto de ley, el debate se centra en generar estabilidad al inquilino, aumentar el plazo de contrato mínimo a tres años, proporcionarle más herramientas en cuanto a la garantía, mínimas penalidades a la hora de rescindir un contrato, comisiones, registrar contratos en AFIP, etcétera.

Este tipo de regulaciones obtendrá un resultado final opuesto al objetivo perseguido, por lo que podremos llegar a notar un aumento en los precios base del alquiler al mismo tiempo que una retracción en la oferta de metros actuales y futuros.

En principio, generar estabilidad al propietario, es decir trabajar del lado de la oferta, sobre todo a la hora de proteger su inmueble ante eventualidades, falta de pago y negociación consensuadas al momento que el inquilino rescinde el contrato, sobre todo por afectar el Cash Flow futuro del propietario.

De esta manera, la incertidumbre sobre el riesgo disminuiría reduciendo así el retorno esperado.

A nuestro criterio, el punto más importante sobre la Reforma de la Ley de Alquileres se encuentra en el ajuste de los alquileres por un coeficiente promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el coeficiente de Variación Salarial (CVS). Este punto es importante porque genera una pauta a la hora de ajustar los contratos, de forma similar a lo que podría ser un ajuste vía UVA (unidad de valor adquisitivo).

Pero antes de presentar las principales ventajas de tener alquileres y propiedades indexadas en UVA preguntémonos ¿por qué el mercado de Real Estate se negocia en dólares? Desde hace más de 50 años, la Argentina viene atravesando desequilibrios macroeconómicos constantes, en los cuales la erosión del valor de la moneda es constante y va en aumento.

Debido a esto, la búsqueda de sustitutos es algo completamente inevitable a la hora de encontrar cobertura a los ahorros. Los activos más requeridos son la moneda dura (dólar) y bienes reales no productivos (como puede ser la inversión en ladrillos para su posterior alquiler). Además, esta oscilación monetaria genera una baja en la duración de contratos de todo tipo dejando como consecuencia un menor caudal de negociación en el mercado financiero, distorsionando el esquema de ahorro/inversión.

Por lo tanto, en primer lugar, ajustar vía UVA tanto el valor de alquileres y precio de inmuebles (este nuevo esquema de unidad de cuenta indexada a la fluctuación del peso argentino ajustada por inflación) permitiría tener una moneda constante que mantendría la capacidad de compra a lo largo del tiempo permitiendo a su vez la desdolarización de la economía argentina y la especulación sobre el posible aumento de precio en dólares del metro cuadrado residencial.

Segundo, permitiría la negociación de contratos lineales con retorno estable a largo plazo en moneda constante, generando además una ampliación del mercado financiero en donde aumentará el tiempo de negociación de los instrumentos financieros tanto para pequeños ahorristas que buscan comprar su vivienda, ampliación de créditos y créditos hipotecarios, al mismo tiempo que más colocaciones y fondeo de y para inversiones.

Tercero, en cuanto a la tasación por propiedades comprables o similares en el mercado inmobiliario, poder realizar este mismo estudio por medio de una moneda histórica realza la validez y la facilidad de conseguir propiedades similares.

En cuarto lugar, y no menos importante, la posibilidad de realizar subsidios económicos a los sectores más humildes por medio de UVA. De esta manera, el mercado continuaría con su desarrollo normal, con tasas de interés determinada por el mismo continuando las negociaciones de manera eficiente. A su vez, esta transferencia serviría para aumentar la restricción de presupuesto de los sectores con mayores necesidades sin distorsionar precios relativos.

Entonces, un mercado con mayor estabilidad jurídica y a la vez estabilidad macroeconómica llevaría a aliviar concretamente los problemas que afrontan los inquilinos a la hora de alquilar al mismo tiempo que podría generar paralelamente un mercado financiero más amplio en donde se pueda lograr canalizar el ahorro en financiamiento de proyectos y compra de viviendas vía crédito hipotecario.

Además, es necesario entender que este tipo de reformas no sólo tiene impactos en los mercados residenciales, sino que al mismo tiempo generan golpes colaterales en las negociaciones en mercados comerciales, en donde los inquilinos muchas veces son grandes compañías internacionales y no se encuentran en igual situación que un inquilino residencial.

Esta diferencia genera una gran oportunidad para separar mercado residencial del comercial, en donde colocar reglas de juego distintas pueden fomentar la inversión en el ámbito comercial.

(*) El columnista (imagen) es economista y Research Manager de CBRE.

Hugo López: "El Instituto Asegurador Mercantil ofrece una solución para propietario e inquilino"

"Hicimos un análisis de mercado durante años y descubrimos una gran falencia al momento de concretar un contrato de alquiler, tanto habitacional como comercial. El problema es la garantía propietaria que brinda cobertura a las obligaciones contractuales. El seguro de garantía de alquiler, que es una caución de seguro de alquiler, cubre todas las necesidades del locador, quien siente el temor de alquilar una propiedad y que no le paguen, o se la devuelvan en mal estado. Y por el otro lado, le evita al inquilino el dolor de cabeza de buscar el inmueble de un familiar, para que salga de garantía", resumió Hugo López -foto-, gerente general del Instituto Asegurador Mercantil, durante una entrevista con El Informatorio (miércoles de 5 a 6pm) en Radio Trend Topic. 

"La realidad es que la garantía del inmueble de un familiar no sirve de mucho. En los años que hemos analizado este tema en el Instituto Asegurador Mercantil, la ejecución de una hipoteca, de una garantía real sobre un inmueble, resulta prácticamente imposible. El propietario cree que está cubierto porque le dejaron otra propiedad en garantía, pero puede tardar años en cobrar", subrayó.

"En cambio, con el seguro de garantía, a los 15 días de la falta de pago del alquiler, la compañía se hace cargo de lo que esté incluido en el contrato y no esté al día, lo que incluye expensas y ABL, por ejemplo", agregó Hugo López en la misma charla con El Informatorio en Radio Trend Topic.

"El valor del seguro de garantía se toma en base a la cantidad de meses de alquiler, las expensas y las tasas a cargo del locatario. Y el riesgo lo asume la compañía. Como es una caución, al inquilino se le pide que demuestre ingresos suficientes para pagar la renta (puede sumar los de su pareja o los de quien comparta la vivienda, comercio u oficina). Este costo se puede pagar en cuotas. En caso de incumplimiento, el propietario avisa a la aseguradora para que cubra la deuda impaga", señaló el gerente general del Instituto Asegurador Mercantil.

"Si al inquilino no le alcanza con sus ingresos (el alquiler no puede superar 30 % de sus haberes), también puede agregar a otra persona que salga de garante como cotomador del seguro de garantía. Para un alquiler de $10.000, el locatario debe ganar $30.000", prosiguió.

"El principal obstáculo que enfrentamos es el desconocimiento, ya que se trata de un producto relativamente nuevo en el mercado", se sinceró Hugo López, gerente general del Instituto Asegurador Mercantil, antes de terminar la conversación con El Informatorio en Radio Trend Topic.

En esta misma página, se puede reproducir el audio completo de la entrevista del gerente general del Instituto Asegurador Mercantil, Hugo López, con El Informatorio en Radio Trend Topic.